建筑房地产业务业绩:限购政策下的期房买卖能否得到法律的保护?

2020-03-06 来源: 浏览:0

一、基本案情

2013年10月27日,寇某某、杨某与成都某房地产公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定成都某房地产公司将案涉房屋出售给寇某某、杨某。

2016年8月13日,吴某、辛某某与寇某某、杨某,某房地产经纪有限公司签订了《成都市存量房屋买卖合同》等7个合同文件。合同约定寇某、杨某将案涉房屋转卖给吴某、辛某某。

2018年12月10日,寇某某、杨某取得了案涉房屋的不动产权属证书。

寇某某、杨某拒绝向吴某、辛某某交付房屋及协助办理不动产权属登记,双方多次协商未果,遂诉至法院。

 

二、争议焦点

案涉房屋买卖交易时间处于成都市限购期间,案涉合同是否有效?

案涉房屋属于期房,出卖人没有房屋产权证前提下是否有权出卖,合同是否存在履行问题?

 

三、法院观点

法院认为依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定,依法应当合法有效。

吴某、辛某某不属于限购对象,合同不存在无法履行的障碍,双方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。

 

四、案例索引

(2018)川0191民初9082号

 

五、律师观点

1、合同效力问题

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的;(四) 损害社会公共利益;(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定,在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定的“效力性强制性规定”,其性质属于“管理性强制性规定”。

合同违反“效力性强制性规定”属于《中华人民共和同合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形,但合同违反“管理性强制性规定”一般情况下有效。违反“管理性强制性规定”的合同并非当然有效,如若合同损害了社会公共利益,仍然可能面临合同无效的风险。

2、合同履行问题
依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”之规定,出卖人没有房屋所有权不影响合同效力认定。

房屋买卖合同的出卖人在尚未取得房屋所有权证之前,出卖人虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,因此出卖人转让期房并不违反法律禁止性规定。

至于成都市关于“严禁期房转让”的地方性规定,其所规定的是出卖人在取得房屋所有权证之前的再转让行为,房地产登记部门不予办理登记,该规定所产生的后果是买受人可能要承担无法实际取得房屋的风险。

 

三、法律效果和社会效果

权利人对于物的占有、使用、收益、处分四项权能中,为最大效能发挥物的作用,权利人具备合法的处分权,其对于物的转让,变更均属于有效民事行为。出卖人对外转让期房体现了合同自由的基本原则。现行的房产调控政策仅对购房资格进行了限制,并未对房屋性质进行限制。故,现行的房产调控政策不足以妨碍出卖人行使处分权。

房地产市场中客观存在期房交易,拆迁房交易,拆迁回购房交易,民商事主体在前述交易中坚持了“法无禁止即可为”的合同自由原则,人民法院裁判认定合同有效,继续履行有利于规范房地产市场交易秩序,有利于引导消费者理性购房,有利于房产中介理性操作。

 


作者简介:

夏志宝律师

成都仲裁委员会第四届仲裁员,成都市律师协会第七届监事会“两专委”监督委员会副主任,四川致高律师事务所第一党支部书记。主要擅长代理刑事犯罪案件,民商事纠纷,房地产类纠纷,执行案件,重大疑难复杂案件,不良资产处置等业务。自执业以来,深受当事人信赖。

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