把握每一个细节,律师为租房纠纷当事人争取合法权益

2015-12-16 来源: 浏览:0

 【案情简介】

成都某投资公司与成都某住宅产品有限公司签订《租赁合同》,约定出租人住宅产品公司将位于成都市双楠小区广福路“中住家园”自有物业整体出租给投资公司使用。合同签订后,投资公司按约履行了合同义务,并投入巨资进行装修、设计和改造。后因出租人无法继续履行上述租赁合同,双方当事人就解除上述租赁合同及损失赔偿等问题达成一致意见,签订了《协议书》,约定由出租人向投资公司偿付违约金、装修改造补偿费、可得利益损失等共计人民币4600000元。出租人再向投资公司支付3100000元后,至今未向投资公司支付剩余款,投资公司遂将住宅产品公司诉至法院。住宅产品公司委托我所林建、魏娟律师代其诉讼,在一审败诉后又提起上诉。

【争议焦点】

《协议书》是否生效,住宅产品有限公司是否应当依《协议书》承担赔偿责任?

【代理思路】

一审:

1、住宅产品公司将《协议书》签字盖章后交给投资公司,但投资公司并未将其签字盖章后返还给住宅产品公司,据此认为《协议书》未经双方意思表示一致不生效。

2、在当事人双方曾就解除《租赁合同》的赔偿问题进行协商,达成口头一致,约定住宅产品公司向投资公司支付赔偿款共计3100000元。

3、即使法院认定投资公司持有的《协议书》合法有效,投资公司要求在违约金200000元以外载计算逾期付款赔偿属于重复计算损失,投资公司的诉讼请求应担被调低。

二审:

律师恪守职业道德,将二审风险告知当事人,并准确预判。律师以一审适用法律错误为由,依法申请改判。

1、解除租赁合同的《协议书》中约定了违约金、装修改造费用和可得利益损失,三个赔偿项目都属于损失赔偿,重复计算,远高于投资公司的实际经济损失。

2、住宅产品公司属于国资公司,若按照《协议书》中约定的明显过高的赔偿款项进行赔偿,将显失公平,造成国有资产的严重流失。

【办案结果】

一审:判决住宅产品公司向投资公司支付租金退款、违约金、补偿款、可得利益损失赔偿款等共计2200000元。

二审:驳回上诉,维持原判。

【办案总结】

定金、违约金、损害赔偿金俗称为《合同法》中的“三金”。法律实务中也常常不可或缺适用这“三金”。该“三金”既有许多不同点,又具有相互适用关系的一面,且容易造成混乱。下面我们试图对三者的适用关系进行简单的梳理。

定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,由一方当事人按合同标的额的一定比例向对方预先给付的金钱。违约金,是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的,在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱。损害赔偿金,是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时,按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。

一、定金与违约金的适用关系

定金与违约金不可并用。合同法第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这一规定表明了定金和违约金是不能同时并用,而只能选择其一适用。因为定金和违约金都有惩罚性作用,如果并用会加重违约方的责任,对违约方是非常不公平的。但是应当注意:这条规定是针对同一违约行为同时存在违约金和定金责任的情形。如果合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为,且两者在数额上的总和也不太高,在一方同时实施不同的违约行为形态时,两种责任形式是可以并用的。

二、违约金与损害赔偿金的适用关系

违约金与损害赔偿金不可并用。 合同法第一百一十四条第二款的规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法条表明,虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提,但最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。违约金属于对损害赔偿总额的预定,因此,二者是不可能并存的。

三、定金与损害赔偿金的适用关系

定金与损害赔偿金可以并用。定金是以惩罚性为特点,并无补偿性的特征,因此,定金的适用不以发生实际损害为前提,是独立于损害赔偿责任的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”这表明在定金责任与损害赔偿责任并用时不能超过因违约造成的损失。

 

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