租房者未交租金不辞而别,律师为其追回款项

2015-12-18 来源: 浏览:0

【案情简述】

2009年11月10日、11月11日罗某与李某先后签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》,约定罗某将自己所有的某商铺出租给李某。双方字啊合同中对租期、租金、租金支付期限、相关费用承担、违约责任等内容进行了明确约定。合同还约定租赁期间被告自行向物业管理公司缴纳物业管理费。但是自2014年7月10日起至今,李某无故拒付罗某租金。罗某于2014年11月20日与本所签订了委托代理合同,授权委托杨建秋、宋士新律师代理提起诉讼等相关事宜。杨建秋、宋士新律师依据合同约定和法律规定于2014年11月21日书面通知李某解除合同,并向青羊区人民法院提交了民事起诉状及证据材料。

【争议焦点】

1、 李某搬离商铺行为是否代表解除租赁合同;
2、 李某办理后是否应当支付租金及物业管理费。

【代理思路】

1、向李某致函解除合同,并保存该解除合同通知书到达函;
2、代理当事人提起诉讼以及与李某在法院主持下协商相关事宜。

【案件结果】

在成都市青羊区人民法院的主持下达成调解协议,协议约定李某于2015年1月 29日之前,一次性向罗某支付租金、物业管理费滞纳金共计230000元。若李某未按上述约定按时足额向罗某支付款项,除上述款项外,李某还应向罗某支付违约金60000元。

【案件总结】

在什么情况下解除租赁合同、如何解除合同,当事人在签订租赁合同时可以明确予以约定。当约定的解除条件成就时,即可解除合同。

从是否需要双方意思表示一致角度讲,解除租赁合同可分为两种情况:一种是双方协商解除合同,另一种是单方解除合同。当事人单方解除合同是法律或者合同赋予该方当事人的解除权,适用于一方当事人严重违约和不可抗力造成合同不能履行的情况。除了当事人单方解除合同的情形外,其他情形解除合同则须由双方协商一致。只要不违背法律规定或者社会公共利益,双方可以随时经过协商解除其合同,这同样体现了合同自由的原则。

由于双方协商解除合同的具体情形多种多样,法律不便对其作出规定。由于当事人单方解除合同是其享有的权利,这种权利行使的结果是终止租赁关系,权利行使者又不承担法律责任,如果当事人不能正确行使这一权利,则会损害对方当事人的利益,因此,需要法律对单方行使解除合同的权利作出规定。

(一)、根据《合同法》规定,主要在下列情况下,当事人可以单方行使解除权,解除合同:

1、承租人使用不当,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同。承租人不正确使用租赁物使之损失,属于承租人严重违约行为,为了保护自己财产安全,出租人应有权利单方解除合同,终止双方的租赁关系。
2、承租人擅自转租的,出租人可以解除合同。租赁合同明确约定可以转租的,承租人可径行转租,这属于出租人同意;合同未约定转租的,承租人在合同成立后要转租,则必须先取得出租人的同意。承租人未经出租人同意而转租的,出租人单方终止租赁关系。
3、承租人逾期支付租金的,出租人可以解除合同。承租人迟延交付租金的,应负债务迟延履行的责任。获得租金是出租人的基本权利,也是出租人出租的直接目的所在,承租人不支付租金就会使出租人订立合同的目的不能实现,因此,出租人有权解除合同。

1)、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金。这里所说的“正当理由”,主要包括不可抗力、对支付期限约定不明、租赁物有瑕疵(权利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及时维修保养租赁物等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由。在约定或者规定的期限内承租人无正当理由不支付租金,则属于违约行为。

2)、经出租人催告,承租人仍未支付租金。承租人无故不支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人在该期限届满仍不支付的,出租人方可解除合同。这里所说的“合理期限”应视具体情况而定,可以在合同中约定,也可以由出租人来确定,但不宜太短,也不宜太长。

4、不定期租赁的,当事人可以随时解除合同。

对于不定期租赁,当事人任何一方都可以随时解除合同,但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。

5、租赁物有质量瑕疵的,承租人可以随时解除合同。

出租人交付的租赁物质量不合格(或不符合约定的条件),不适合约定的用途或者影响承租人使用收益的,由于难以实现承租人订立合同的目的,因此,承租人有权解除合同。如前所述,一般情况下,出租人承担物的瑕疵担保责任的条件之一是承租人在订立合同时对该瑕疵不知情。也就是说,对于租赁物一般的质量瑕疵,若承租人在订立合同时不知情,承租人则可以随时解除合同;若承租人知情,则不能单方解除合同。但是,在特殊情况下,也即在租赁物有危及承租人的安全或者健康的质量瑕疵这种情况下,不管承租人在订立合同时是否知情,承租人仍可以随时解除合同。《合同法》规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”从这一规定看出,租赁物有危及承租人的安全或者健康的瑕疵的,承租人解除合同不以其对该瑕疵不知情为条件。

 

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