律师制定巧妙仲裁方案助委托人成功索要违约金

2015-12-18 来源: 浏览:0

【案情简述】

2007年5月28日, 夏某与成都某商城有限公司(以下简称“公司”)签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)及《商品房买卖合同补充协议》(以下简称“协议”),约定夏某以306945元购买被公司开发的房号为2333、2336的商业用房;公司应于2007年12月31日前交付房屋,并于交付使用后365日内办理房屋权属证书。若公司未按合同规定的期限交付房屋,按银行同期存款利率支付违约金;因公司的原因造成该商品房不能办理产权登记的,由公司承担全部责任;对因公司的责任,致使夏某不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情形,约定若公司不退房,公司按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。夏某依约将全款一次性支付给公司,但公司未将该房屋交付夏某使用,亦未办理房屋权属证书。夏某无奈,申请仲裁至成都仲裁委员会并委托本所李乾应、赵云鹏律师为其代理。成都仲裁委员会受理本案后,被申请人认为申请人要求支付的违约金过高。

【争议焦点】

1、违约金的计算依据

2、夏某交付房款后是否获得过出租该房的回报收入
【代理思路】

1、 积极收集与本案有关的证据。制定完善的仲裁方案并参加仲裁;

2、 认真准备庭审方案,及时与委托人沟通。

【案件结果】

成都仲裁委员会裁决公司违约,解除双方合同及协议,公司返还李某购房款,公司按中国人民银行存款基准利率支付违约金,仲裁费由公司承担。

【案件总结】

违约金及其计算的一般方式

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。

违约金的计算往往依据双方所签署的协议之约定,有约定的按约定执行,无约定的从法定;当事人如认为违约金过高或过低,可由当事人先协商解决,如双方协商不了,法院根据具体案情,由法官行使自由裁量权裁量,法院主要考虑同行业同类问题的一般性标准及公平原则,平衡保护各方当事人的利益。

《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算,与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金,除了给当事人施加心理压力外,也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦,使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此,当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时,则需承担证明损失大小的责任。

 

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