购房合同、借款合同定性存争议,成功索要违约金

2015-12-18 来源: 浏览:0

 【案情简述】

张某与四川某工程建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,购买了由工程公司开发的房产,共计31套,并一次性支付购买款,共计1096万元。工程公司按照合同约定为张某办理了该房产的备案登记手续。后工程公司为项目整体招商之需要,欲售后反租,遂与张某协商,张某不接受反租,工程公司遂提出溢价回购已售给张某之房屋,故双方经协商后于2013年11月26日签订《资产回购合同》,合同约定:由工程公司以1300万的价格,将张某已购得的31套房产回抽。合同明确约定工程公司应于2014年4月20日前一次性支付回购房款,同时办理相关手续并承担相关税费。同时合同还明确约定刘某等7名保证人产回购合同》承担连带保证责任。截止起诉之日起,虽经张某反复沟通,屡次要求工程公司履行回购义务,但被工程公司以各种理由拒绝。张某无赖,遂委托本所罗俊律师为起代理相关事宜。

【争议焦点】

1、《资产回购合同》的性质以及效力;
2、工程公司应支付的房屋回购款的金额;
3、违约金是否应当调整;
4、保证人应当承担的保证责任范围。

【代理思路】

1、 双方以商品买卖合同的形式代替借款担保合同,故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同,实为借款合同;
2、 应按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息;
3、 该合同为借款合同担保人应当承担担保责任;
4、 利息按资金占用利息计算

【案件结果】

成都市中级人民法院最终判决投资公司支付建设公司工程款1597587.88元及利息。

【案件总结】

无名合同法律适用

《合同法》第124条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法总则或者其他法律最相类似的规定。”该条文可视为无名合同法律适用的一般规则,在类推适用分则及具体操作时有不同的理解和方法。

(一)混合合同

1.主从型混合合同主从型混合合同法律适用主要采吸收说,即主要合同吸收次要合同。

2.等值型混合合同等值型混合合同法律适用主要采结合说,依部分合同的法律规范加以规定。

3.混合双务合同混合双务合同依据合同双方给付所属的合同类型,来判断其法律适用。

4.类型融合合同类型融合合同在法律适用上应视具体情况而定。

(二)纯无名合同

1.约定优先合同法总则具有指导意义,而分则适用于15种有名合同。若在无名合同中当事人约定:“出现纠纷参照某一或某几个有名合同处理。”只要该约定不违反国家强行性法律规定及社会公益、道德,应认定有效并在诉讼、仲裁途径中适用参照的有名合同。

2. 探究合同构成内容这里的构成内容,可以分为形式上的即构成无名合同需具备哪些可能有别于有名合同的形式要件和实质内容即具体权利义务。实质内容尤为关键,它是民事法律关系的核心,该类无名合同中的权利义务并未在有名合同中出现过,这就需要仔细地识别与认定。王泽鉴先生在《民法思维:请求权基础理论体系》一书中写道:“请求权方法,系指处理实例应以请求权基础为出发点。”这里不妨借鉴此方法识别与认定,把握当事人间具体的请求内容,从而把握“无名”的实质。当然也不能忽视形式要件,因为合同的外观特征往往给法官判案留下直观的印象

3.比照相似度我国民法学界通说观点认为以主给付义务为标准对有名合同进行分类。若无名合同的主给付义务为转移所有权的,则与买卖合同最相类似;若其主给付为交付劳动成果,则与承揽合同最相类似。无名合同在未被法律化之前,依其主给付义务的特征参照有名合同,挖掘本质,比照相似度,便可较为清楚地识别与认定。

4.衡量适用的难易度在这一原则方法中需要考虑诉讼环节中证据问题,寻求法律真实。案件客观真实并非都是法律真实,法律真实需当事人从客观真实中找出证据并依法作出证明的事实。这里的“难易”可理解为依当事人提供的证据选择适用有名合同的繁复程度。具体来说即在分析无名合同时,仅从理论上似乎缺少完整性,还需结合当事人提供的证据来识别与认定。

5.重视交易习惯在无名合同中,存在着未被法律化的构成部分,这些部分的法律适用有时需要依赖日常生活中的交易习惯。在查明案件事实、找法律依据时应当多了解民商事交易习惯,掌握其应用范围、采纳习惯的法律程序,依照习惯比照最为接近的成文法规范。

 

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