实务研究:商品房买卖合同纠纷中的常见争议及其处理

2016-03-02 来源: 浏览:0

 实务研究:商品房买卖合同纠纷中的常见争议及其处理
2016-02-22 潘军峰 

商品房买卖合同纠纷中的常见争议及其处理

一、名为商品房“预约”实为“本约”的认定。

2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房解释》)第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?《商品房解释》对此没有明确,导致司法实践不统一,有的法院严格按照13项要件是否齐备来判断是否构成本约,有的法院则以几项核心要件是否齐备作为判断标准,而在核心要件的选择上各地法院也不尽相同。我们认为,成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可,无需13项内容全部具备。理由是:(1)合同法司法解释明确了合同的必备要件。2009年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》第1条规定:当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此,合同只需具备当事人、标的和数量的即可成立,合同欠缺的其他内容,可以通过合同法的规定予以确定。(2)商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。比如对《商品房销售管理办法》第16条第2款规定的第三项商品房的销售方式可以从履行情况推知;第六项装饰、设备标准承诺,第七项供水等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任,以及第八项公共配套建筑的产权归属,并非商品房买卖合同的主给付义务内容,不影响商品房买卖合同成立的判断;第九项面积差异的处理方式、第十项办理产权登记有关事项、第十一项解决争议的方法、第十二项违约责任,可以通过合同法、物权法的规定予以确定,并非合同必须约定。而对《商品房销售管理办法》规定的第一项当事人情况、第二项商品房基本状况、第四项商品房价款及付款情况、第五项交付使用情况属于商品房买卖合同的备案要素,影响商品房买卖合同的成立。(3)具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。2012年施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第2条规定了违反预约合同的效果,包括承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿,并未明确规定继续履行预约,对损害赔偿的范围也仅局限于信赖利益的赔偿,对当事人的利益保护较为薄弱。在商品房买卖合同实践中,双方就房屋总价、价款支付方式、房屋交付等作了明确规定,虽然名为认购协议或预定协议,实质就合同的主给付义务已经作了清楚交待,与正式的商品房买卖合同相差不大,当事人因合同产生的信赖也较强,从诚实信用角度出发,认定商品房买卖合同成立,一方无故不履行合同的则承担买卖合同的违约责任,对当事人利益分配较为公平,也符合当事人订立合同的本意。

二、商品房买卖中的惩罚性赔偿:2倍抑或3倍?

《商品房解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,该规定与1994年《消费者权益保护法》第49条的规定是一致的。而2013年新修订的《消费者权益保护法》第55条改变了原消法第49条关于惩罚性赔偿的规定,将增加赔偿的金额调整为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。由此产生的问题是,《商品房解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调?焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。新修订的《消费者权益保护法》对此没有作出明确规定,有的地方性法规将商品房买卖纳入消法的保护范围,如1996年《江苏省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第12条规定了房地产经营者不得从事的行为,以保护消费者的利益。最高人民法院在2002年给上海高院的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中在商品房买卖中首次出现了消费者的字样,规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此,在新修订的《消费者权益保护法》施行后,法律适用上将出现冲突,对此需要对《商品房解释》第9条予以调整,与新消法的规定相统一,或者明文规定《商品房解释》第9条作为特殊规定予以适用。我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大,如果适用三倍赔偿对开发商要求过苛,可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房解释》第9条的规定。

三、房屋回购的性质认定。

房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定,具体指商品房按揭贷款合同中购房人无力偿还银行贷款时,开发商作为连带责任保证人承担还款责任,并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。由于房屋回购并非我国现行立法明文规定,实践对其性质、效力以及回购价格标准认定不一。(1)关于房屋回购的性质。实践中存在三种观点:第一种观点认为属于流质契约,应认定为无效。第二种观点认为属于约定解除权,一旦开发商回购条件成立,开发商发出回购通知,双方合同解除。第三种观点认为属于非典型担保,出卖人作为买受人的保证人向银行承担了担保功能。我们认为,回购担保是一种多方以合同条款约定的关联性担保,指债权人与回购人约定在债务人未能按约履行债务时,由回购人向债权人支付约定的对价,债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购担保属于一种新类型的非典型担保,虽然我国《担保法》和《物权法》中均没有明确规定,但在实践中,已被运用到汽车、房屋等交易活动中,故可以承认其效力,根据回购条款的约定予以处理。当然,实践中需要根据债务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。(2)关于回购价格。合同对回购价格有约定的,按照约定处理。合同对回购价格没有约定的,应按照原价回购还是市场价回购,实践中存在争议。我们认为应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下,按照市场价回购后,回购人可以市场价再行出卖,对其利益并无损害。而对于买受人而言,根据《合同法》第163条的规定,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值,在交付后应归属于买受人,故按市场价出卖对买受人较为公平。另外,在房价下跌的情况下,根据《合同法》第142条关于风险转移的原则,按市场价回购也符合法律的规定。

四、商品房委托代理销售合同新问题。

(1)关于委托人的任意解除权问题。商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同,根据《合同法》第410条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有疑问的是,商品房委托代理销售合同中是否允许当事人特别约定解除权的放弃。我们认为,商品房委托代理销售中,受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作,有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户,基于风险的分担,应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。(2)关于溢价款问题。《商品房销售管理办法》第28条规定:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的,是否无效?我们认为,双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示,不违反法律及行政法规,也不损害社会公共利益和第三人利益,应当认定为有效。关于佣金与溢价款的收费标准,国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定,实行独家代理的,房地产经纪收费最高不得超过成交价格的3%。对于约定的佣金和溢价款超过成交价格3%的标准,超过部分应否支持?我们认为,《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范,而非效力性规范,且不属于法律和行政法规,故对合同效力不产生影响。(3)关于可得利益的问题。实践中商品房委托代理销售合同解除后,受托人主张可得利益的,实践中存在三种观点:第一种观点认为,应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益,予以支持。第二种观点认为,受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响,其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立。第三种观点认为,商品房委托代理合同解除,涉案商品房并未进行实际销售,对可得利益由法院根据个案酌情处理。我们认为,如果佣金、溢价款等可得利益通过现有条件可以确定,具有确定性,则予以支持。如果通过现有条件无法具体确定,则不予支持。

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