律师视点51:说说“婚房”那些事儿

2015-11-18 来源: 浏览:0

 原创 2015-11-04 李玉斌 审判研究 审判研究

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李玉斌 建纬(北京)律师事务所

阅读提示:婚姻案件一直是传统民事案件中的热点,涉及房屋等财产问题更是事关当事人切身利益,实务之中往往矛盾尖锐争议较大。

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话说 “民以食为天,家以居为先”。无论社会如何变迁,房屋始终是民众日常生活的必需品。随着经济的发展,住房也成为时下许许多多青年男女结婚的必备条件,“婚房” 一词应运而生。在当今房价高企,离婚率激增的社会背景下,婚房的产权归属问题也成为社会争议的热点,群众关切的焦点,离婚诉讼的难点。

澄清一个误解

2001年修订的婚姻法施行以后,针对审判实践之中涉及到的法律适用难题,最高法院先后在2001年、2003年、2011年出台了三部关于婚姻法的司法解释。尤其是2011年的新司法解释为适应社会需求而对婚房归属问题进行明确规定后,更引发了广泛的社会热议。许多人认为,新司法解释的出台是男人的“福音”,保护了在婚姻中处于强势地位的男方,损害了女方的利益。“男方付首付,女方净身出户”,“公婆买房,儿媳没份”,“乐了地产商,愁了丈母娘”等新闻标题屡见报端。也有人认为,该司法解释有助于改变年轻人的择偶观念,首选由“富二代”改变成情投意合的“潜力股”。

因婚姻法关系到千家万户、男女老少的切身利益,在新司法解释出台后,自然会引发社会评论。因评论者所处位置不同,利益诉求不同,反映出来的态度自然也就不同;而不同的声音正体现了社会观念的多元化,也反映社会对于法律和法治的关注,这应当让人高兴。但在事实上,新司法解释并没有对婚姻法及之前的司法解释作出什么新的颠覆性的规定,仅是对审判实践中的案例、判决进行总结后给出的指导,其目的是为了统一法律适用和裁判尺度,保障婚姻双方的权利。部分媒体以断章取义的方式曲解新的司法解释条文,以夺人眼球的标题吸引社会公众注目,使社会公众对新司法解释产生了较大的误解。并没有逾越婚姻法立法精神的新司法解释竟引致社会如此多对离婚后个人利益的担忧,却也让人遗憾。

婚姻法司法解释并非夫妻感情的指导准则,仅是供人民法院在司法审判中审理离婚案件而适用的指导准则。审判实践中,司法解释也不是必定会适用的准则,只有在离婚双方就财产分割问题协商未果的情况下,才由人民法院适用司法解释对双方的财产进行司法上的强制分割。因新司法解释而引起的争论,从一个侧面说明了当前婚姻价值观的多元化已经成为一个显著的社会问题。

婚姻,应当建立在两性平等和爱情的基础上,不应当带有太多的功利色彩。结婚的最终目的从来就不是为了离婚,或者说是为了离婚后能分得多少财产。有危机感、觉得婚姻不可预测的人,在新司法解释出台前同样有危机感和不可预测感。认为婚姻是两个人互相忠诚和扶助、并愿意一起与对方走下去的人,由始自终也不会因新司法解释的出台而产生困扰。被房子捆绑了的婚姻,如美丽的泡泡般,很容易破灭。维系婚姻的纽带,应当回归感情的轨道。

分清两个阶段

审判实践中,以婚姻登记时间为界限,婚房的产权归属在离婚时会呈现不同的状态。根据婚姻法及其相关司法解释,在夫妻双方未对财产问题进行特殊约定且离婚时不能协商分割财产的情况下,本文分婚前、婚后两个阶段,根据购房出资情况、产权登记情况的不同,详细说明在离婚时房屋的分割、归属问题。

1、婚前阶段

婚前,夫妻一方已经付清购房款并取得房屋产权的,在离婚时该房屋仍为产权登记一方的个人财产,该房屋不会因为婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

婚前,夫妻一方以个人名义签订房屋买卖合同并已经支付了全部购房款,但婚后才取得房屋产权证,在离婚时,该房屋仍应为购房一方的个人财产。

婚前,夫妻一方以个人名义签订房屋买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记于首付款支付方名下的,离婚时双方协商不成的,法院一般将判决房屋归产权登记一方,但是,双方婚后共同还贷支付的款项以及相对应的房屋增值部分,应视为夫妻共同财产,产权登记一方应补偿对方。并且,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

婚前,由夫妻双方出资购买的房屋,产权无论登记在夫妻双方名下还是登记在夫妻一方名下,离婚时,该房屋均应视为夫妻双方按各自的出资份额按份共有。夫妻双方父母的出资视同夫妻双方各自的出资。

2、婚后阶段

婚后,夫妻双方共同出资购买的房屋,为夫妻共同财产,在离婚时应由双方进行分割。

婚后,由夫妻一方的父母全款出资购买的房屋,产权登记在出资人子女名下的,在离婚时,该房屋应认定为产权登记一方的个人财产。

婚后,由夫妻一方的父母部分出资购买房屋,产权登记在出资人子女名下的,在离婚时,该房屋应认定为产权登记一方的个人财产,但以夫妻共同财产还贷支付的款项以及相对应的财产增值部分,产权登记一方应补偿对方。

婚后,由夫妻双方父母出资购买的房屋,产权登记在夫妻双方名下的,离婚时,该房屋应视为夫妻双方共同共有。

婚后,由夫妻双方父母出资购买的房屋,产权登记在夫妻一方名下的,离婚时,该房屋一般认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有。

探讨三个争点

1、婚前,夫妻一方或其父母全款出资购买的房屋,产权登记在对方名下,离婚时,应当如何确定房屋产权归属?

对此,实践中存在多种观点。第一种观点认为,依据《物权法》的规定,房屋应属于产权登记方的婚前个人财产。对购房款是否应当返还问题,有人认为购房款属彩礼性质,在夫妻离婚时应当返还;也有人认为该购房款应当视为出资人对产权登记人的赠与,无须返还。第二种观点认为,该房屋应当认定为夫妻共同财产,理由在于该房屋是为夫妻共同生活而购买,虽登记在未出资的一方名下,但实为夫妻双方的共同财产。第三种观点认为,该房屋应当认定为出资一方的个人财产。理由在于,该房屋虽登记在未出资的一方名下,但实际是出资方为结婚而借对方名义购买的房屋,实质上的产权人应当是出资一方。

上述观点各有一定道理,司法实践中也尚无定论。笔者倾向于认定该房屋在离婚时归产权登记一方所有,但产权登记方应返还对方购房款,这样既符合法律规定,亦较为公平。

2、婚后,夫妻一方以其婚前个人财产购买房屋并将房屋产权登记在个人名下,离婚时,应当如何确定房屋产权归属?

实践中有两种不同的观点:第一种观点认为,房屋应当归属于产权登记方个人所有,因为该房屋是其婚前个人财产的转化,而个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。第二种观点认为,房屋应为夫妻共同共有,原因在于该房屋为婚姻关系存续期间取得的财产,依法当属夫妻共同财产。

笔者认为,在能够认定该房屋确系产权登记方的婚前个人财产所购买而来的情况下,因该房屋是个人婚前财产的自然转化,并不属于一方以个人财产投资取得的收益,也不属于生产、经营、工资等应属夫妻共同财产的情况,故该房屋不宜认定夫妻共同财产;当然,如果将该房屋登记在夫妻双方名下的,则应当视为夫妻共同财产。

3、夫妻一方的个人房屋在婚后产生的收益、增值是否属于夫妻共同财产?

根据相关规定,夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息和自然增值不属于夫妻共同财产。现实生活中,房屋的收益主要表现为租金,而租金是否属于房屋的孳息,实践中有不同的观点。孳息通常分为天然孳息和法定孳息两种,前者是依照物的自然性质而产生的收益,如树结出的果实;后者是依照法律的规定产生的收益物,如银行存款利息。笔者认为,租金的取得需要付出一定的劳动并承担一定的义务,如寻找承租人、维护房屋、保障承租人安全生活等,而这需要夫妻双方的共同劳动和付出。因此,租金收益不应当属于孳息,将其视为房屋的投资、经营收益而确定为夫妻共同财产,更为公平。

就房屋的增值而言,根据增值发生的原因不同,可以分为自然增值与主动增值。前者是指增值的发生是因为通货膨胀或市场行情的变化而致,与夫妻一方或双方是否为该财产投入物资、劳动、管理等无关,如房屋因市场价格的上涨而产生的增值;后者是指增值的发生与通货膨胀或市场行情的变化无关,而是因为夫妻一方或双方对该财产所付出的劳务、投资、管理等原因所致,如对房屋的装饰装修而产生的增值。笔者认为,夫妻一方的个人房屋在婚后产生的自然增值部分应当归属于其个人财产,而产生的主动增值部分,因附加了夫妻双方的付出,应当归属于夫妻共同财产。

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